Ecuador arrastra un déficit estructural de vivienda. Más de 720.000 familias no cuentan con una vivienda adecuada, mientras el déficit cualitativo —relacionado con precariedad, falta de servicios y deterioro— alcanza cerca del 40%, muy por encima del déficit cuantitativo, estimado en el 12%.
En este contexto, el presidente Daniel Noboa declaró a 2026 como el “año de la construcción” y planteó una meta de 200.000 soluciones habitacionales. La estrategia combina crédito subsidiado, incentivos fiscales y reformas legales que, según el Gobierno, buscan acelerar la construcción y atraer inversión privada.
¿Cuántas viviendas se han construido realmente?
Las cifras oficiales evidencian la distancia entre la escala del problema y la cobertura de las políticas.
Hasta 2025, el Gobierno reporta:
- A través del programa Miti Miti:
- 7.300 familias atendidas con crédito con tasas subsidiadas cercanas al 4,99%. Se proyecta beneficiar a 21.000 hogares en los próximos dos años.
- En el programa Casa 100:
- USD 55 millones invertidos
- 2.534 viviendas entregadas gratuitamente, según declaraciones del presidente
Comparadas con el tamaño del déficit, estas cifras han sido señaladas por organizaciones sociales como insuficientes para generar un impacto estructural.
El discurso oficial vs. los datos disponibles
El viceministro de Desarrollo Urbano y Vivienda, Daniel Elmir, ha defendido el enfoque del Ejecutivo señalando que:
“Cualquier acción que facilite el acceso a vivienda reduce el déficit”.
Sin embargo, no existen datos públicos desagregados que permitan identificar con precisión quiénes están accediendo a los programas. Este medio solicitó información sobre quintiles de ingreso, segmentos de vivienda financiados y distribución territorial de los proyectos, sin obtener respuesta del viceministerio.
La ausencia de estos datos limita la posibilidad de evaluar si la política está llegando a los sectores con mayores necesidades habitacionales.
El peso del crédito en el modelo
El eje de la política habitacional es el crédito hipotecario subsidiado. Programas como Miti-Miti operan a través de la banca privada, reduciendo tasas de interés hasta el 4.99% y ampliando plazos hasta 25 años.
A esto se suma el crédito “Vivienda Premier Credicasa” del BIESS, con una tasa del 2,99% y financiamiento de hasta USD 65.000, con un plazo máximo de 30 años.
Este enfoque implica que el acceso a vivienda está condicionado por la capacidad de endeudamiento. En la práctica, el subsidio estatal abarata el crédito, pero no elimina las barreras de entrada al sistema financiero.
Desde el Contrato Social por la Vivienda se advierte que este diseño termina beneficiando principalmente al sistema bancario y a los desarrolladores inmobiliarios, al tiempo que deja fuera a quienes no cumplen con requisitos crediticios.
Además, el economista Víctor Hugo Albán cuestiona la sostenibilidad de estas tasas preferenciales, al estar financiadas con recursos del BIESS, lo que podría trasladar costos al sistema de seguridad social y poner en riesgo su sostenibilidad.
Incentivos tributarios y rol del sector privado
El marco normativo aprobado en 2026 refuerza este enfoque. La Asamblea Nacional aprobó, con 83 votos, una reforma a la Ley de Régimen Tributario Interno que permite a las empresas destinar hasta el 30% del impuesto a la renta a proyectos de vivienda social, con deducciones de hasta el 100% del valor invertido.
El mecanismo, vigente entre 2026 y 2029, según el gobierno, busca canalizar inversión privada hacia la vivienda.
María Susana Grijalva, del Contrato Social por la Vivienda, cuestiona la norma aprobada:
“Todo incentivo tributario es gasto. El Estado deja de percibir recursos y pierde capacidad de decidir cómo se redistribuyen”.
En este esquema, el rol del Estado se desplaza desde la provisión directa hacia la generación de condiciones para la inversión privada, consolidando un modelo donde la vivienda se articula como un activo financiero.
Los actores que quedan fuera
Pese al conjunto de incentivos impulsados, estos no alcanzan a todos los actores del sector.
Desde el Contrato Social por la Vivienda, y en particular desde la experiencia de Sandra López Giler, se advierte que esquemas como las cooperativas de vivienda, los procesos de autoconstrucción y otras formas comunitarias de producción habitacional quedan al margen de los beneficios.
Esto implica que una parte importante de quienes efectivamente construyen vivienda —especialmente en sectores populares— no accede a subsidios, financiamiento preferencial ni incentivos fiscales.
La consecuencia es una brecha creciente entre el modelo promovido por el Estado y las formas reales en que amplios sectores resuelven su necesidad de vivienda.
Reformas territoriales y riesgos urbanos
A estas medidas se suman reformas a la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo (LOOTUGS), que introducen cambios en los procesos de construcción y en la relación entre el nivel central y los gobiernos locales.
Entre los ajustes se incluyen facilidades para la edificación, fortalecimiento del control nacional y sanciones más estrictas a los gobiernos autónomos descentralizados.
Para Sandra López Giler, especialista en gestión para el desarrollo local sustentable estos cambios generan preocupaciones sobre la planificación urbana:
También advierte sobre posibles efectos territoriales:
Las reformas abren la puerta a escenarios como:
- Expansión urbana hacia periferias
- Construcción en zonas sin servicios
- Desarticulación entre vivienda y ciudad
Un patrón conocido en América Latina: más vivienda, pero menos ciudad.
El déficit cualitativo
Uno de los puntos más reiterados por especialistas es la diferencia entre los tipos de déficit. Mientras la política pública prioriza la construcción de nuevas viviendas, el déficit cualitativo —viviendas deterioradas, sin servicios o mal ubicadas— representa la mayor parte del problema.
Además, advierte sobre un elemento poco considerado:
Dinamización económica frente al derecho a la vivienda
El Gobierno ha planteado la política habitacional como un motor de reactivación económica, destacando el crecimiento del crédito, el dinamismo del sector construcción y la articulación con el sector privado.
Los indicadores que presenta el gobierno reflejan ese dinamismo:
- +35% en colocación de crédito
- +8% en el sector construcción
- Más de USD 80 millones en devolución de IVA
Sin embargo, desde el Contrato Social por la Vivienda se advierte que estos resultados deben analizarse junto con el acceso efectivo a vivienda digna.
Radio Pichincha